האם כדאי לרכוש נכס בהליך של שורט סייל? אולי בכלל לשקול נכס מעוקל מהבנק (Foreclosure)? 

משקיעים רבים בארצות הברית נתקלים בשני מושגי קניה מוכרים – האחד שורט סייל (Short Sale) והשני, קנית נכס מעוקל (Foreclosure). לשני סוגי הקניה האלו, המוכרים היטב בארצות הברית, יתרונות רבים למשקיע, אך גם חסרונות לא מעטים, וההחלטה האם לבחור לרכוש נכס באחד מסוגי העסקאות האלו, היא החלטה שאין להקל בה ראש.

מה היא קניה של נכס בשורט סייל -

שורט סייל הינו תהליך שמתרחש כאשר הנכס נמכר על ידי בעליו במחיר נמוך ממחיר המשכנתא או החוב שנצבר בבנק. הבנק מאפשר לבעל הנכס למכור את הנכס במחיר נמוך, אך דורש לאשר כל עסקת מכירה ואת מחיר הקנייה הסופי של הנכס. למעשה, תהליך הקניה כפול – במקום לנהל משא ומתן רק עם בעל הנכס, יש להמתין גם לאישור של הבנק לתנאי הרכישה.

בעלי בתים המבקשים למכור את נכסיהם במסגרת עסקת מכירה בשורט סייל, פונים ללווים להם (בנק, ארגון הלוואות פרטי וכדומה) ומגישים בקשה מסודרת בה הם מסבירים מדוע הם מבקשים למכור את הנכס במחיר נמוך כדי לכסות את חובותיהם.  לאחר שורת בדיקות מקיפות של שווי הנכס, מצבו הכלכלי של הלווה ויכולתו להחזיר את ההלוואה/המשכנתא ,ולאחר שבעל הבית הגיש הצעה מסודרת להליך מכירת הנכס בלשורט סייל הכוללת מכתב המפרט באופן מקיף מדוע יש לקיים מכירה של הנכס בהליך של שורט סיל, הוא מקבל אישור סופי למכור את הבית בדרך זו.

המשבר הכלכלי הנוכחי בארצות הברית הביא עמו ריבוי של בקשות למכירת בתים בשורט סייל, ותופעה זו גרמה לתהליך אישור המכירה להיות ארוך יותר ורב תהליכים – בדיקות מקיפות, אישורים שונים ועוד. כל אלו גרמו לתהליך מכירת הנכס בתהליך של שורט סייל להתארך וכיום תהליך זה לוקח בממוצע כחצי שנה.

יתרונות שיטת הקניה בשורט סייל

• מצב הנכס הוא לרוב טוב יותר מנכס מעוקל, כיוון שבעל הבית עדיין מתגורר בנכס ולכן מתחזק אותו באופן קבוע.
• לעיתים ניתן לקנות נכס ברמה גבוהה במחיר מוזל מערכו בשוק.

חסרונות שיטת הקניה בשורט סייל

• תהליך הקניה עשוי להתארך בגלל אישור המכירה מול הבנק
• לעיתים הבנק לא יסכים למחיר זול מדי, כך שלאחר תהליך ארוך, הקניה עשויה ליפול בגלל מחיר.
• קשה מאד לשנות סעיפים בחוזה רכישה של נכס במכירה קצרה, בגלל אילוצים של בעל הנכס מול הבנק/המלווה.
• המוכר עשוי למכור את הבית כפי שהוא, מבלי לתקן, לשפץ ולהטיב את מצבו לפני המכירה.

מהי מכירת נכס מעוקל?

מכירת נכס מעוקל מתבצעת על ידי מוסד מלווה – חברת משכנתאות או בנק, אשר עיקל נכס מבעליו בגלל אי תשלום המשכנתא/ההלוואה בזמן. הנכס מפונה מבעליו ומוצע למכירה על ידי המוסד המלווה.

לרוב מתבצע תהליך מכירה זה על ידי גוף מקשר, סוכנות נדל"ן מאושרת או חברת ניהול, אשר מייצגת את הבנק/חברת המשכנתאות במכירה. לרוב מדובר בתהליך רכישה המתבצע במסגרת מכירה פומבית כלשהי, במהלכה מגיעים המתעניינים בנכס לצפות בו ולאחר מכן מגישים הצעה מסודרת לחברה המייצגת את הבנק/חברת המשכנתאות.

יתרונות רכישת נכס מעוקל

• המוכר לא ירצה להשתהות וישאף לבצע מכירה מהירה, מה שיכול ליצור תנאים נוחים יותר ולאפשר רכישה במחיר נמוך ממחיר השוק.
• המוכר יסכים לבצע תיקונים
• הרוכש יכול לבצע תהליך קבלת משכנתא רגיל וללא עיכובים מיותרים.
• המוכר חייב להציג היסטוריה מפורטת של הנכס, מצבו, בעיות, תיקונים ועוד. 

חסרונות רכישת נכס מעוקל

• במקרים רבים, המוכר לא יהיה מוכן לקבל הצעות נמוכות משווי המשכנתא של בעל הבית.
• תהליך הרכישה במקרה של מכירה פומבית עלול להיות מייאש לעיתים, במיוחד במקרים בהם הנכס כדאי במיוחד לרכישה.

לעיתים בעלי הבית לא ירצו לבצע תיקונים ושיפוצים לפני מכירת הבית, בגלל מצבם הכלכלי.